Маълумки, Германия фуқаролик қонунчилиги мукаммаллиги, зиддиятлардан холилиги, кенг қамровлилиги билан шуҳрат қозонган.
Нотариус иштироки мажбурий бўлган ва мураккаб бўлган Германияда кўчмас мулк сотиб олишнинг ҳуқуқий ва амалий асослари айни пайтда дунёда энг мустаҳкам ва ҳуқуқий жиҳатдан ишончли амалиётлардан бири сифатида эътироф этилади.
Германияда кўчмас мулк сотиб олиш миллий қонунчилигимиздаги тартиблардан анча фарқ қилиб, бир қанча босқичлардан иборат.
Биринчи босқич – сотувчи ва сотиб олувчи ўртасида Kaufvertrag – олди-сотди шартномасини имзолашдан бошланади. Бу жараён бевосита ёки тарафларларнинг хоҳишига кўра ўзларига қулай шаклда нотариусга мурожаат қилиш орқали бўлади.
Бунда нотариус мулоқотдан сўнг шартнома лойиҳасини тайёрлайди ва томонларга тақдим этади. Сўнгра қонун талабидан келиб чиқиб, имзолашдан олдин тарафларга шартнома билан танишиб чиқиш, таклифларни билдириши учун 2 ҳафталик муддат берилади. Бу мажбурий муддат бўлиб, томонлар бунга риоя қилишлари шарт.
Иккинчи босқич – уй-жойлар асосан ипотека кредитлари ҳисобига олиниши сабабли, тарафлар нотариуслар билан биргаликда банк идораларига кредит шартномаси тузиш учун деярли бир пайтда мурожаат қилишади, бунда айни пайтда банк ерга нисбатан чеклов шаклини ҳам тайёрлаб тарафларга беради;
Учинчи босқич – олди-сотди шартномани тарафлар имзолагач, нотариус тегишли маҳаллий кадастр идорасига “имтиёзли хабарнома” юборади. Хабарномада мулкка нисбатан мулк ҳуқуқи ўзгариши кутилаётганлиги ҳақида маълумот ёзилиб, бундан асосий мақсад сотувчи кўчмас мулкни бошқаларга сотиб юбориши ёки гаровга қўйиб юборишини олдини олиш ҳисобланади.
Тўртинчи босқич – сотиб олувчи маҳаллий кадастр идорасига ерга нисбатан чекловни рўйхатдан ўтказиш учун ҳам алоҳида мурожаат қилиши мумкин.
Бешинчи босқич – барча расмийлаштириш жараёнлари якунлангач, нотариус маҳаллий кадастр идорасига ерга нисбатан чекловларни рўйхатдан ўтказиш учун сўровнома юборади, бу жараён камида 3-4 ҳафта чўзилиши мумкин.
Айнан муддатни қисқартириш ва вақтдан ютиш, банк томонидан кредит суммалари ўтказиб берилиши учун шу ерда қизиқарли жиҳати мавжуд. Бунда манфаатдор тараф ерга нисбатан чеклов кадастр идорасига юборилганлиги ҳақида тасдиқлаш маълумотномасини сўраб нотариусга мурожаат қилиши мумкин. Нотариус муайян тўлов эвазига бундай маълумотномани беради. Ўз навбатида, ушбу ҳужжат банк учун кредит пулларини ишончли ўтказиб бериш учун асос бўлади. Чунки бу мулкни бошқа шахсга ўтказиб юборишни чеклайди ва кредит қайтарилишини кафолатлайди.
Одатда сотиб олувчи ерга чекловни рўйхатдан ўтказиш учун муайянт тўловни амалга оширади. Бу одатда шартнома суммасининг деярли 0,5% гача бўлади.
Шундан сўнг нотариус сотиб олувчига шартнома суммасини сотувчига тўлаб бериш учун хабарнома юборади, тўловлар банк ҳисоб рақамларига амалга оширилиши шарт. Одатда бунга ўртача 2 ҳафта муддат берилади.
Бунда нотариус сотувчининг барча кредиторлари олдидаги мажбуриятларни ҳам ўрганади ва улар мавжуд бўлган тақдирда хабарномада уларни бажаришни ҳам назарда тутади.
Шартнома суммаси тўлови тўғридан-тўғри сотувчи ҳисоб рақамига ёки нотариус депозит ҳисоб рақамига ўтказилиши мумкин, бироқ бу ҳам муайян тўлов ҳисобига бажарилиши сабабли кўпчилик тўғри сотувчи ҳисоб рақамига пул маблағларини ўтказади.
Банк ва солиқ идораси томонидан пул маблағлари ўтказилгани тасдиқлангач, нотариус кадастр идорасига мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказишни сўраб талабнома юборади ва олди сотди шартномасини имзолагандан шу давргача бўлган давр тахминан 2 ойдан 5 ойгача давом этади. Натижада, олувчида мулк ҳуқуқи вужудга келади.
Эътибор билан таҳлил қилинса, немисларда барча ҳаракатлар ва узоқ муддат тарафларнинг ҳуқуқ манфаатларини ҳар томонлама ҳимоя қилиш, келажакда салбий ҳуқуқий оқибатларни тўлиқлигича истисно қилишга қаратилган.
Шартнома билан танишиб чиқишга 2 ҳафталик муддат берилиши тарафлар унинг мазмун-моҳиятини ҳар томонлама англаб етишига имкон яратади. Шу ўринда, нотариуснинг тарафларга алоҳида шартнома матнини тўлиқ ўқиб бериш ва саволларга жавоб бериш мажбурияти ҳам мавжуд. Тарафлар бу 2 ҳафталик муддат давомида уй жойнинг ҳолати, ундаги камчиликлар, лозим бўлса, инфратузилмани ўрганишлари мумкин бўлади.
Ниҳоят, тарафлар ўртасида ҳисоб-китоб ва солиқлар тўланганлиги банк ва солиқ идораси томонидан тасдиқлангач, нотариус томонидан кадастр идорасига мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш учун талабнома юбориши ҳам келажакда шартнома суммаси юзасидан низоларни максимал даражада олдини олади. Айни пайтда, нотариус банк ва сотувчининг бошқа эҳтимолли кредиторларининг ҳуқуқ ва манфаатлари юзасидан ҳаракатлари ҳам муҳим аҳамиятга эга.
Хулоса ўрнида, кўчмас мулкни бошқа шахсга ўтказиш билан боғлиқ нотариал ҳаракат қисқа муддатларда тез кечиши, томонлар шартнома шартлари билан танишиш хоҳиши даражаси ва имконияти пастлиги, тарафларнинг ўзаро ҳисоб-китоб амалиёти ва бошқа ҳолатлар тизимлаштирилмаганлиги турли важлар билан суд идораларига мурожаатлар ортиши, низоларнинг узоқ муддат чўзилиши каби ҳолатларга сабаб бўлади. Айнан шу сабабли Германияда шу каби узоқ муддат ва тизим жорий қилинган. Шундай экан, иқтисодий-молиявий аҳамияти юқори бўлганлиги, ўз навбатида, жиддий ҳуқуқий оқибатлилиги, билим ва тажриба талаб қилишидан келиб чиқиб, кўчмас мулкни бошқа шахсга ўтказиш билан боғлиқ нотариал ҳаракатлар учун нотариус тўловлари шартнома нархига нисбатан белгиланиши назарда тутилган ва бу шартнома суммасининг 2% миқдорини ташкил қилади.
Шавкат Аҳмедов,
Яккасарой туманида хусусий амалиёт билан шуғулланувчи нотариус