Кўчмас мулкнинг бозор қийматини холис ва ишончли аниқлаш нафақат мулкдорлар, балки давлат, тадбиркорлик субъектлари, молия ташкилотлари ва бошқа манфаатдор шахслар учун ҳам муҳим аҳамиятга эга. Чунки кўчмас мулк қиймати солиқ солиш, олди-сотди муносабатлари, кредит таъминоти, инвестиция жараёнлари ва давлат эҳтиёжлари учун мулкни олиб қўйиш каби муносабатларда ҳуқуқий ва иқтисодий оқибатларни келтириб чиқаради.

Шу нуқтаи назардан, Ўзбекистонда кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизимини жорий этиш замонавий рақамли иқтисодиёт талабларига мос равишда кўчмас мулк қийматини аниқлашнинг ягона ва тизимли механизмларини шакллантиришга қаратилган муҳим қадам ҳисобланади.

Оммавий баҳолашнинг ҳуқуқий асослари

Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизимини жорий этишнинг асосий ҳуқуқий асоси Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 5 мартдаги “Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизимини жорий этиш тўғрисида”ги  ПФ-43-сон Фармони ҳисобланади. Мазкур фармон ижросини таъминлаш мақсадида Ўзбекистон Республикаси Иқтисодиёт ва молия вазирининг 2025 йил 7 июлдаги 269-сон буйруғи билан Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш услубиёти тасдиқланган ҳамда у 2025 йил 14 июлда Адлия вазирлиги томонидан 3649-сон билан давлат рўйхатидан ўтказилган.

Ушбу услубиёт кўчмас мулк объектларини оммавий тарзда баҳолаш жараёнининг асосий босқичлари ва уларни амалга ошириш тартибини белгилайди. Хусусан, оммавий баҳолаш учун зарур маълумотларни, жумладан кўчмас мулк бозорига оид маълумотларни тўплаш ва таҳлил қилиш, объектларни гуруҳлаш, ҳудудларни нарх ва баҳолаш бўйича зоналаштириш, нарх шакллантирувчи омилларни ва уларнинг таъсир даражасини белгилаш, объектлар қийматини аниқлаш ҳамда баҳолаш натижаларини тасдиқлаш оммавий баҳолашнинг асосий босқичлари сифатида белгиланган.

Шу жиҳатдан, мазкур услубиётни оддий баҳолаш жараёнидан фарқловчи асосий хусусият унинг алоҳида бир объект эмас, балки бир вақтнинг ўзида катта миқдордаги кўчмас мулк объектларига нисбатан ягона услубий ёндашувни қўллашга мўлжалланганлигидир.

Рақамли иқтисодиёт ва маълумотлар базасининг аҳамияти

Оммавий баҳолаш жараёнининг самарадорлиги, биринчи навбатда, унда фойдаланиладиган маълумотларнинг тўлиқлиги, ишончлилиги ва долзарблигига боғлиқ. Рақамли иқтисодиёт шароитида кадастр маълумотлари, кўчмас мулк объектларининг техник кўрсаткичлари, бозордаги олди-сотди операциялари, объектларнинг жойлашуви ва инфратузилмага яқинлиги каби маълумотларни ягона ахборот муҳитида бирлаштириш оммавий баҳолашнинг аниқлигини ошириш имконини беради.

Бунда рақамли технологияларнинг асосий устунлиги катта ҳажмдаги маълумотларни қисқа вақт ичида қайта ишлаш ва улар ўртасидаги ўзаро боғлиқликни аниқлаш имконияти билан ифодаланади. Масалан, объектнинг жойлашган ҳудуди, майдони, фойдаланиш мақсади, муҳандислик-коммуникация тармоқларига уланганлиги, транспорт ва ижтимоий инфратузилма объектларига яқинлиги каби кўрсаткичларни биргаликда таҳлил қилиш орқали унинг қийматига таъсир этувчи омилларни аниқлаш мумкин.

Услубиётда кўчмас мулк бозорини таҳлил қилишда мавжуд бино ва иншоотлар, янги қурилишлар, муҳандислик тармоқлари, транспорт ва ижтимоий инфратузилма, экологик ҳолат, аҳоли сони ва қурилиш зичлиги каби кўрсаткичларни ҳисобга олиш назарда тутилган. Бу эса оммавий баҳолашни фақат объектнинг техник параметрларига эмас, балки унинг иқтисодий ва ҳудудий муҳитига ҳам боғлаш имконини беради.

Объектларни гуруҳлаш ва нарх зоналаштириш

Оммавий баҳолашда барча кўчмас мулк объектларига бир хил ёндашувни қўллаш баҳолаш натижаларининг аниқлигига салбий таъсир кўрсатиши мумкин. Шу сабабли услубиётда объектларни бозор сегменти, жойлашуви, тури, хусусиятлари, фойдаланиш мақсади ва нарх шакллантирувчи омиллардан келиб чиққан ҳолда гуруҳ ва кичик гуруҳларга ажратиш назарда тутилган.

Бундай ёндашувнинг амалий аҳамияти шундаки, ўхшаш иқтисодий ва ҳудудий хусусиятларга эга объектларни бир гуруҳга бирлаштириш орқали улар учун нисбатан аниқроқ баҳолаш модели шакллантирилади.

Шу билан бирга, кўчмас мулк бозори маълумотлари асосида ҳудудларни нарх бўйича зоналаштириш ҳам муҳим механизм ҳисобланади. Нарх зоналаштириш орқали ўхшаш ўртача бозор нархларига эга объектлар жойлашган ҳудудлар тизимлаштирилади. Бунда бозордаги битимлар, таклифлар ва бошқа маълумотлар уларнинг жойлашуви бўйича таҳлил қилинади.

Рақамли технологиялар мазкур жараённи янада такомиллаштириб, географик ахборот тизимлари, электрон кадастр маълумотлари ва бозор статистикасини ўзаро интеграция қилиш имконини яратади. Натижада кўчмас мулк қийматининг ҳудудлар кесимидаги фарқларини аниқроқ белгилаш мумкин бўлади.

Қийматни аниқлашда замонавий ёндашувлар

Услубиётга кўра, объект қийматини аниқлашда объектнинг жойлашуви, тавсифи ва хусусиятларидан келиб чиқиб қиёслаш, харажат ва даромад ёндашувларидан бири қўлланилади.

Кўчмас мулк бозори маълумотлари етарли бўлган ҳудудларда қиёслаш ёндашувидан фойдаланилади. Бунда ўхшаш объектларнинг бозордаги нархлари асосида баҳоланаётган объектнинг қиймати шакллантирилади. Услубиётда бино ва ер участкасининг бир квадрат метр учун шаклланган нархи ҳамда тегишли коэффициентларни ҳисобга олиш назарда тутилган.

Бозор маълумотлари етарли бўлмаган ҳудудларда эса харажат ёндашувидан фойдаланилиши мумкин. Нотурар, хусусан тижорат объектлари учун даромад ёндашувини қўллаш имконияти ҳам белгиланган.

Нарх шакллантирувчи омилларни рақамли таҳлил қилиш

Оммавий баҳолашнинг энг муҳим элементларидан бири нарх шакллантирувчи омилларни аниқлаш ҳисобланади. Услубиётда бундай омиллар иқтисодий, ижтимоий, ҳуқуқий ва табиий омилларни қамраб олиши мумкинлиги белгиланган.

Рақамли иқтисодиёт шароитида мазкур омилларнинг таъсирини статистик маълумотлар асосида баҳолаш имконияти мавжуд. Масалан, объектнинг марказий ҳудудга яқинлиги, транспорт инфратузилмасига чиқиш имконияти, ижтимоий объектларга масофаси ёки муҳандислик тармоқлари билан таъминланганлик даражаси унинг бозор қийматига турлича таъсир кўрсатиши мумкин.

Шу сабабли оммавий баҳолашда фақат маълумотларни йиғиш эмас, балки уларни доимий янгилаб бориш ҳам муҳим аҳамиятга эга. Маълумотларнинг эскириши баҳолаш натижаларининг ҳаққонийлигига таъсир қилиши мумкин. Рақамли тизим эса янги объектлар, объект хусусиятларининг ўзгариши ва бозордаги янги битимлар ҳақидаги маълумотларни мунтазам равишда янгилаш учун зарур инфратузилмани шакллантириш имконини беради.

Баҳолаш натижаларининг шаффофлиги ва ҳуқуқий ҳимоя

Оммавий баҳолаш тизимида фақат баҳолаш қийматининг аниқлиги эмас, балки унинг шаффофлиги ва мулкдорларнинг ҳуқуқларини таъминлаш масаласи ҳам муҳимдир. Баҳолаш натижаси мулкдорнинг иқтисодий манфаатларига таъсир кўрсатиши мумкинлиги сабабли унинг баҳолаш натижаларидан норози бўлган тақдирда ҳуқуқий ҳимоя воситаларига эга бўлиши зарур.

Услубиётда мулкдорлар ва бошқа манфаатдор шахсларга оммавий баҳолаш натижаларидан норози бўлган тақдирда ижро этувчи орган ёки судга мурожаат қилиш ҳуқуқи берилган. Мурожаатлар ижро этувчи орган ҳузурида тузиладиган комиссия томонидан кўриб чиқилиши белгиланган.

Хулоса

Умуман, кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизими бозорни рақамлаштириш, шаффофлик ва аниқ баҳолашни таъминлашда муҳим аҳамиятга эга. Кадастр, бозор ва географик маълумотларни ягона рақамли муҳитга интеграция қилиш тизим самарадорлигини оширади. Бунда маълумотларни мунтазам янгилаш, алгоритмлар шаффофлиги ва мулкдорлар эътирозларини кўриб чиқиш механизмларини такомиллаштириш муҳимдир. Шу нуқтаи назардан, рақамли технологиялар оммавий баҳолашнинг фақат техник воситаси эмас, балки кўчмас мулк бозорида шаффофлик, адолатли баҳолаш ва ҳуқуқий аниқликни таъминлашга хизмат қилувчи муҳим институционал механизм сифатида қаралиши лозим.

 

Феруз Омонтошев,

Қонунчиликни таҳлил қилиш
ва тартибга солиш таъсирини
баҳолаш институти
бош маслаҳатчиси